Рассмотрим ситуацию, когда юридическое лицо или индивидуальный предприниматель (арендатор) заключает договор аренды с доверительным управляющим, представляющим интересы физического лица (арендодателя). Вопрос заключается в том, кто должен удерживать НДФЛ с доходов арендодателя: доверительный управляющий или арендатор?
Позиция налоговых органов и законодательства
Согласно разъяснениям Управления Федеральной налоговой службы по г. Москве (письмо от 16 июля 2009 г. № 20-14/4/073539@), налоговым агентом признается доверительный управляющий. Однако в других документах, например, письмах Минфина РФ (от 19 июля 2019 г. № 03-04-05/54155, № 03-04-05/54153 и др.), прямого ответа на этот вопрос нет. Тем не менее, в них подчеркивается, что датой получения дохода считается день выплаты арендатором арендной платы.
Нормативная база
- Гражданский кодекс РФ:
- Статья 1012 ГК РФ: передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к управляющему.
- Статья 1015 ГК РФ: доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору управления.
- Налоговый кодекс РФ:
- Подпункт 4 пункта 1 статьи 208 НК РФ: доходы от аренды имущества в РФ подлежат налогообложению НДФЛ.
- Пункт 1 статьи 223 НК РФ: доход возникает в момент зачисления арендной платы на счет управляющего.
- Статья 226 НК РФ: налоговым агентом является лицо, выплачивающее доход.
Кто должен удерживать НДФЛ?
Исходя из норм законодательства, налоговым агентом выступает арендатор (юридическое лицо или ИП), поскольку:
- Доход арендодателя возникает при зачислении арендной платы на счет управляющего.
- Доверительный управляющий не является выгодоприобретателем.
- Налоговый агент — это лицо, выплачивающее доход (статья 226 НК РФ).
С какой суммы удерживать НДФЛ?
Арендная плата может включать:
- Коммунальные расходы — если они подтверждены приборами учета, то не облагаются НДФЛ (письма Минфина РФ от 29.04.2019 № 03-04-07/31733, от 17.06.2021 № 03-04-05/47506).
- Вознаграждение управляющего — также не считается доходом арендодателя и не подлежит налогообложению (пункт 2 статьи 221 НК РФ).
Таким образом, НДФЛ удерживается с суммы арендной платы за вычетом коммунальных расходов и вознаграждения управляющего.
Риски и последствия
- Неправомерное удержание НДФЛ:
- Если арендатор не удержал налог, ему могут доначислить НДФЛ, пени и штрафы (статья 123 НК РФ).
- Переплата, возникшая из-за ошибки, может быть сложной для возврата (постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.11.2016 № А40-3052/2016, определение Верховного Суда РФ от 03.02.2025 № А76-20897/2023).
- Обязанности арендатора:
- В договоре аренды должны быть четко указаны суммы арендной платы, вознаграждения управляющего и компенсации коммунальных расходов.
- Арендатор обязан удерживать НДФЛ только с суммы, образующей экономическую выгоду арендодателя.
Вывод
Налоговым агентом в данной ситуации является арендатор. Доверительный управляющий не должен выполнять эту функцию, так как это противоречит нормам налогового законодательства и создает дополнительные риски. Арендатор обязан удерживать НДФЛ с суммы арендной платы за вычетом коммунальных расходов и вознаграждения управляющего, чтобы избежать налоговых санкций.
Источник информации: